股災後「房災」嗎?觀望者漸多

央行雖然放寬桃園等六地的信用管製,但對房市的提振效果仍有待觀察。臺北建商爆出走潮,轉移陣地至中南部,而橫亙在前的是明年總統大選與房地合一稅的兩大陰霾,更讓買盤停滯不前。

臺灣股市從萬點行情的10014.28點,摔落至近一波最低的7203.07點,大跌2800點,市值更從二十八兆元縮水至二十二兆元,一下子揮發了六兆元,「股災」蔓延也令眾多營建類股的股價「腰斬」。

眾多股民大傷荷包之際,連帶地也影響到買房的預算與揹房貸的意願。根據房仲業調查,民眾看壞未來房市的比例增加,擔心「股災」之後,會不會也爆發「房災」問題。

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房價上漲難,下跌卻容易

股災後「房災」嗎?觀望者漸多

臺灣從2003年SARS之後,走了十二年的大多頭行情,而在政府一連串打房措施下,房市從去(2014)年第四季正式走空,年移轉棟數只有32萬餘棟,今年上半年更只有13.5萬棟,外界預料全年大約只有26∼28萬棟。

臺灣房市未來要上漲並不容易,下跌卻有空間,使得看壞房市的人愈來愈多。群義房屋總經理潘家成指出,受中國股市影響,引發全球股市經歷八月二十四日的「黑色星期一」。

根據群義房屋的購屋趨勢分析,可以發現民眾對於房價與交易量之看跌比例增加,近六成二民眾看跌年底前的房價,另有六至七的民眾認為年底前房屋交易量會減少,只有二成四的民眾認為交易量將「維持平穩」(增減幅不到5%)。

相對臺灣房市疲軟不振,美國房市卻自2008年的金融海嘯危機後,至今已逐漸復甦反彈,而中國大陸在打房多年後,今年也相對釋出利多消息,包括取消長達十年的「限外令」和開放土地產權登記等,讓房市出現一線生機。

美國房市漸回金融海嘯時高點

美國房市在2007年爆發房地美與房利美等「二房事件」,進而引爆全球的金融海嘯,全美房市從雲端摔落,直至2012年左右才觸底反彈。瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示,美國房市從2007年的最高點,至2011年年初止跌回穩,期間約下跌20%。

經過兩年多的盤整,市場從2013年明顯往上翻揚,呈V型反轉向上,迄今往上漲了20~23%,大多數的城市如紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯和蘇士頓都回到歷史高點。

造成美國房市反彈的原因有三,一是美元趨貶,從2009年的一美兌新臺幣33.6元,至2013年的29.77元,美元貶值13%,使得買不動產相對保值,外國熱錢進到美國市場買房,帶動房市往上;二是美國寬鬆政策(QE)令房貸利率降低;三則是經濟復甦,就已開發國家來說,其每年都有2%以上的成長,經濟表現算強勁,而人民有錢後,購買力隨之提高。

臺灣搜房總經理楊建傑也指出,美國因全球貨幣戰重登龍頭寶座,經濟自2009年七月開始回溫,迄今已經連績六年以上皆呈正成長,同時失業率有望降至5%以下,追平1970年代的水準。

他說,貨幣戰開打後,在歐亞各國貨幣相繼競貶的窘境下,反倒將美金拱回「地表最強貨幣」的大位,就連臺積電和鴻海也各以增資子公司、發行公司債等方式,爭取更多的美元。

美國房市走強,另一原因也來自中國打房,將資金逼向海外,其中,湧向美國的資金讓房價揚升。不過,楊建傑認為,現階段美國房價穩定增溫,卻仍處低點,投資美國房地產收租,反而是最符合小資能力的另類美金印鈔機。

中國打房縮手

兩政策刺激房市

中國大陸從五、六年前開始打房,造就「中國大媽」競相往美國、澳洲與倫敦等地炒房,使得這些地區房價上漲,反觀,中國本土的房市卻受到壓抑,房價雖不再飆漲,但各地樓盤已陷入一灘死水的危機。

不過,繼今年三月,大陸國務院總理李克強曾對外宣布「歡迎外國人來中國買房」後,包括住建部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局,以及外匯局等六個單位,已於八月二十七日共同發布《關於調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》,再度放寬境外機構與個人在大陸買房,也就是取消自2006年實施十年的「限外令」,而被外界解讀是為了提振房市。

另一方面,原本中國大陸是實施「地上權」國家,也就是人民沒有土地產權(土地屬於國家所有),但有房屋使有權(土地租期最長可至九十九年),但今年也已釋出政府開放人民也可擁有房地永久產權的訊息,藉機鼓舞民眾進場買房。

相對美國房市的穀底反彈,與中國大陸對房市採取「善意」作為,相形之下,臺灣房市在未來半年,甚至更長久的時間,將呈現悲觀氛圍,主要是明年一月一日要實施「房地合一稅」,未來買賣房屋的成本增加,此外,最大的疑慮則是總統大選,無法得知新當選者的房市政策會如何。

一些房仲業者表示,不少想買房的人,從房價多頭看到空頭,始終不敢進場,除了在多頭時,嫌房價貴、買不起,希望房價跌下來再買以外,縱使等到了空頭、房價跌了,卻還是觀望,因為又怕買貴了,擔心今天若進場買了,到明天就變成「負資產」,多劃不來!

建商爆逃亡潮,向中南部「取暖」

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